Anne Muzard En copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire des parties privatives comprises dans son lot ainsi que d’une quote-part de parties communes ; il en use et jouit librement » sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 9. Par ailleurs, cette liberté comporte des limites, dès lors qu’un copropriétaire souhaite modifier un lot. Vente, achat, ou envie de changer son mode d’occupation ? A chaque situation correspondent des règles précises à respecter. Quelle est l’étendue de cette liberté en cas de division d’un lot, ou bien lors de la réunion de plusieurs lots ? Dans quelle mesure est-il possible de transformer un lot ? 1. Division d’un lot de copropriété Le principe est la liberté de division d’un lot de copropriété. Toutefois, cette liberté est encadrée par deux législations le statut de la copropriété a et la loi SRU b. a. Règles issues du statut de la copropriété Tout d’abord, la division ne peut porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Cette atteinte relève de l’appréciation des juges du fond, lesquels s’attachent essentiellement au standing de l’immeuble Cass. 3e civ. 4 mai 1995, n° Par ailleurs, le règlement de copropriété ne doit comporter ni interdiction, ni restriction. De telles clauses interdisant ou limitant les divisions de lots sont admises dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 8 al. 2. Cass. 3e civ., 6 mai 1987, Loyers et copr. 1987, comm. 278. Tant que leur illicéité n’a pas été prononcée par un juge, elles doivent être respectées. En outre, en tout état de cause, la répartition des charges entre les fractions issues du lot subdivisé est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 11, al. 2. Si la division s’accompagne de travaux affectant les parties communes, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient se prononcer à la majorité de l’article 25, sans préjudice des autorisations administratives qui seraient nécessaires. b. Règles issues de la loi SRU L’article du code de la construction et de l’habitation Créé par la loi SRU dans sa rédaction issue de la loi Alur interdit toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation • d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, • ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, • ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique. • ou sont soumis à un risque de saturnisme lorsque l’immeuble relève des dispositions de l’article L. 1334-5 du même code. Ainsi, un lot ne peut être qualité de local d’habitation que si les conditions cumulatives suivantes sont réunies • sa superficie et le volume habitable sont respectivement supérieurs à 14 m2 et à 33 m3, • il est pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique. A défaut, les sanctions encourues sont une peine d’emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 euros. Pour certains auteurs, les divisions irrégulières encourraient en outre la nullité absolue, pour violation d’une règle d’ordre public V. Lafond J., Loi SRU et pratique notariale de la copropriété, JCP N 2001, n° 17, p. 767. Par ailleurs, le logement donné en location doit, outre être en bon état d’entretien, d’usage, de réparation et de fonctionnement L. n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 6., répondre aux critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Les critères sont très nombreux. Nous préciserons ici uniquement que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4. V. également CCH, art. R. 111-2 al. 2 et 3. 2. Réunion de lots de copropriété Le principe est également la liberté de réunion de plusieurs lots de copropriété contigus détenus par un copropriétaire unique. Toutefois, de la même manière, cette réunion ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 123, obs. G. Vigneron. Ainsi, si la réunion nécessite le percement de murs ou de planchers qualifiés de parties communes L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 3, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient au préalable autoriser la réunion physique à la majorité de l’article 25. En cas de refus, le copropriétaire pourrait solliciter l’autorisation du tribunal de grande instance L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 30. La réunion de lots pour constituer un lot unique peut nécessiter l’appréhension physique de parties communes, comme des couloirs ou des paliers communs. En pareil cas, l’acquisition de la partie commune concernée devra être au préalable être agréée à la majorité de l’article 26. Il résulte des règles de publicité foncière que ne peuvent être réunis • des lots grevés de charges différentes D. 14 oct. 1955, art. 71-6 al. 5 ; • un lot principal et des locaux secondaires caves, chambres de service D. 14 oct. 1955, art. 71-2. La réunion de lots ayant des affectations différentes nécessite une modification de la consistance La consistance d’un lot de copropriété, comme la transformation de commerce en habitation, peut être modifiée sous les conditions suivantes • respect de la destination générale de l’immeuble Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° ; • absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires ; • approbation par les copropriétaires réunis en assemblée générale. En effet, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation 10 juillet1965, art. 5. Un cas particulier mérite une attestation particulière. Il s’agit de celui de l’augmentation de surface dans l’emprise d’un lot existant, notamment par la création d’une mezzanine. 3. Transformation d’un lot de copropriété Une telle opération a pour effet d’utiliser le droit de construire, lequel est un accessoire des parties communes L. n° 65-557, 10 juillet1965, art. 3.. Par conséquent, l’accord préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité de l’article 26 est requis. A défaut, le délai de prescription est celui des actions réelles savoir trente ans Cass. 3e civ., 10 janv. 2001, n° La loi Alur ayant supprimé le COS dans les communes dotées d’un PLU, ou d’un PSVM, certains considèrent que dans les communes dans lesquelles le COS avait été supprimé, les travaux d’installation d’une mezzanine à l’intérieur d’un lot privatif, ne constituent plus l’exercice d’un droit de construire commun requérant une autorisation préalable des copropriétaires réunis, et ce même si la création de surface de plancher nécessitait l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Nous ne partageons pas totalement cette analyse. En effet, le droit de construire demeure un droit accessoire aux parties communes et appartient à la collectivité 112° Congrès des Notaires, 2012, 3° Commission, n° 3227. La création de lots privatifs impose de leur affecter des tantièmes de parties communes et de charges, et par suite de les leur céder. De la même manière, la création d’une mezzanine au sein d’un lot existant doit également nécessiter la modification de sa désignation et l’attribution et la cession des tantièmes de parties communes et de charges supplémentaires. Lire l’article sur

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Loi fixant le statut de la copropriété Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Chapitre I Définition et organisation de la copropriété. Article 1 La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Article 2 Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Article 3 Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Article 4 Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. Article 5 Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Article 6 Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée. Article 6-1 Créé par Loi 79-2 1979-01-02 art. 1 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979. En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont rattachées. En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis. Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité. Article 7 Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent. Article 8 Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Article 9 Modifié par Loi 85-1470 1985-12-31 art. 12 JORF 1er janvier 1986. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par les articles 26-1 et 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. Article 10 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 76 JORF 14 décembre 2000. Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Article 10-1 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 1° JORF 14 décembre 2000. Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Article 11 Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. Article 12 Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Article 13 Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. Article 14 Modifié par Loi 85-1470 1985-12-31 art. 5 JORF 1er janvier 1986. La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Article 14-1 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Article 14-2 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Article 14-3 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2004. Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé. Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement. Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. Nota La date d'entrée en vigueur du 1er janvier 2004 établie par l'article 75 de la loi 2000-1208 est remplacée par la date du 1er janvier 2005 par l'article 89 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003. Article 15 Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Article 16 Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. Article 16-1 Créé par Loi 79-2 1979-01-02 art. 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979. Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Article 16-2 Créé par Loi 96-987 1996-11-14 art. 34 I JORF 15 novembre 1996. L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat. Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers. Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices. Chapitre II Administration de la copropriété. Section 1 Dispositions générales. Article 17 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale. A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Article 17-1 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000. Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un viceprésident qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1. Article 18 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 JORF 14 décembre 2000. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; - d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ; - d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ; - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication . Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. Nota La date d'entrée en vigueur du 1er janvier 2004 établie par l'article 75 de la loi 2000-1208 est remplacée par la date du 1er janvier 2005 par l'article 89 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003. Article 18-1 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. Article 18-2 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure. Article 19 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire. Article 19-1 Créé par Loi 94-624 1994-07-21 art. 34 III et V, art. 35 I JORF 24 juillet 1994 en vigueur le 1er janvier 1995. L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2103 du code civil. Article 19-2 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 2° JORF 14 décembre 2000. A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Article 20 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 3° JORF 14 décembre 2000. Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1. Article 21 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 4° JORF 14 décembre 2000. Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs. Le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires. Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical. Article 22 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Article 23 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. Article 24 Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa. Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certa ins copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Article 25 Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 2° JORF 3 juillet 2003. Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant a Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ; b L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; c La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; d Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; e Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ; f La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives; g A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude. Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans. La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ; h La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; i La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; j L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé, établi ou autorisé en application de l'article 34 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication; k L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes; l L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques. m L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. Article 25-1 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 5° JORF 14 décembre 2000. Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Article 26 Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 3° JORF 3 juillet 2003. Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant a Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; c Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, j et m de l'article 25. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. Article 26-1 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier aliéna de l'article 26, l'assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble. Article 26-2 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance. Article 26-3 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 9° JORF 14 décembre 2000. Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville. Article 27 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994. Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. Article 28 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 10° JORF 14 décembre 2000 I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible a Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; b Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale. II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division. Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24. Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. ; Article 29 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 16° JORF 14 décembre 2000 Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun. Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres. Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union. L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26. L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent. L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union. Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union. Section 2 Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté. Article 29-1 Modifié par Loi 2003-710 2003-08-01 art. 19 JORF 2 août 2003. Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République. Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission. Le président du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d'office. Article 29-2 Créé par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 III JORF 24 juillet 1994. Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut, pour les nécessités de l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur provisoire et à la demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d'au plus six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et tendant - à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ; - à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une somme d'argent. La décision de suspension ou d'interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d'exécution à l'encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits. Article 29-3 Créé par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 III JORF 24 juillet 1994. Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues à l'article 29-2 sont poursuivies à l'encontre du syndicat après mise en cause de l'administrateur provisoire. Article 29-4 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 13° JORF 14 décembre 2000. Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic. Article 29-5 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 14° JORF 14 décembre 2000. L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République. Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire. Article 29-6 Transféré par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 15° JORF 14 décembre 2000. Les dispositions de la loi n° 84-148 du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. Anciennement Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 29-4 Chapitre III Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation. Article 30 L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. Chapitre III Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation. Article 31 Abrogé par Loi 85-1470 1985-12-31 art. 12 JORF 1 janvier 1986. Article 32 Sous réserve des dispositions de l'article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Article 33 La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société. Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires. Article 34 La décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble. Article 35 La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres. La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre la décision prévue à l'alinéa précédent cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité. Article 36 Modifié par Loi 85-1470 1985-12-31 art. 13 JORF 1er janvier 1986. Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. Article 37 Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention. Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation. Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge. Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l'un des droits visés cidessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires. Chapitre IV Reconstruction. Article 38 En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux. Article 38-1 Créé par Loi 2003-699 2003-07-30 art. 20 JORF 31 juillet 2003. En cas de catastrophe technologique, le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires. Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Article 39 En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, les dispositions du chapitre III sont applicables. Article 40 Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction. Article 41 Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l'article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l'indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n'est pas reconstitué. Chapitre V Dispositions d'ordre général. Article 42 Modifié par Ordonnance 2000-916 2000-09-19 art. 3 JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002. Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu cidessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30. Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de matière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26 . Article 43 Modifié par Loi 96-1107 1996-12-18 art. 1 II JORF 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997. Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Article 44 Les associations syndicales existantes sont autorisées à se transformer en unions de syndicats coopératifs définies à l'article 29 ci-dessus sans que cette opération entraîne création d'une nouvelle personne morale. Article 45 Pour les copropriétés antérieures à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, l'action en revision de la répartition des charges prévue à l'article 12 ci-dessus est ouverte pendant un délai de deux ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi. Article 45-1 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 79 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er juin 2001. Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation. Chapitre V Dispositions d'ordre général. Article 46 Abrogé par Loi 66-1006 1966-12-28 art. 1 JORF 29 décembre 1966. Article 46 Créé par Loi 96-1107 1996-12-18 art. 1 I JORF 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997. Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Article 46-1 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 80 JORF 14 décembre 2000. Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. Article 47 Un décret fixera dans le délai de six mois suivant la promulgation de la loi les conditions de son application. La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer. Des décrets préciseront les modalités de son application dans ces territoires. Article 48 Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement est abrogé. L'article 664 du code civil demeure abrogé. Article 49 Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 17° JORF 14 décembre 2000. Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. Par le Président de la République C. de GAULLE Le Premier ministre, Georges POMPIDOU Le ministre d'Etat chargé des départements et territoires d'outre- mer, Louis JACQUINOT Le garde des Sceaux, ministre de la justice, Jean FOYER Le ministre de la construction, Jacques MAZIOL Loi n° 65-557, TRAVAUX PREPARATOIRES Assemblée nationale Projet de loi n° 1074 ; Rapport de M. Zimmermann, au nom de la commission des lois n° 1311 Discussion et adoption le 22 avril 1965. Sénat Projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale, n° 145 1964-1965 Rapport de M. Voyant, au nom de la commission des lois, n° 178 1964-1965 ; Discussion et adoption le 8 juin 1965. Assemblée nationale Projet de loi, modifié par le Sénat, n° 1437 ; Rapport de M. Zimmermann, au nom de la commission des lois n° 1454 Discussion et adoption le 15 juin 1965. Sénat Projet de loi, modifié par l'Assemblée nationale, n° 224 1964-1965 Rapport de M. Voyant, au nom de la commission des lois, n° 236 1964-1965 ; Discussion et adoption le 22 juin 1965. Assemblée nationale Projet de loi, modifié par le Sénat, n° 1498 ; Rapport de M. Zimmermann, au nom de la commission des lois n° 1521 Adoption le 26 juin 1965.

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Un des apports majeurs de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018 est l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de mettre à jour son règlement de copropriété dans un délai de trois ans, soit d’ici le 24 novembre 2021. 2 cas de mise en conformité l’un vise le lot transitoire, l’autre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Pour rappel, l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. » De nombreux règlements de copropriété ne sont plus adaptés et ne retranscrivent pas fidèlement l’existence des parties communes particulières, consacrées par la jurisprudence et crées de fait au sein de la copropriété, à savoir - les parties communes spéciales parties et charges liés à un bâtiment ou une partie de bâtiment ; - les parties communes à droit de jouissance exclusif loggia, balcon, toiture-terrasse, combles aménagés… ; - les lots transitoires lors de la construction d’un immeuble, ces lots transitoires sont parfois conservés ; le promoteur vote ensuite et participe aux charges jusqu’à la construction et leur remplacement par de vrais lots privatifs. A défaut de mise en conformité, l’existence de ces parties peuvent être remises en cause ; les copropriétaires s’exposent également à la disparition de leurs parties communes. Conformément à l’article 6-2 de la loi précitée, toute partie commune spéciale doit impérativement être assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune. Les copropriétaires qui bénéficient d’une partie commune spéciale mentionnée dans le règlement de copropriété disposent du droit de voter aux décisions d’assemblée générale la concernant tandis que les autres copropriétaires sont exclus de ce vote. A contrario, si la partie commune spéciale n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou ne donne pas lieu à une grille de répartition de charges spéciales, celles-ci perdent alors toute existence et chaque copropriétaire pourra voter sur les décisions afférentes à ces parties. Enfin, il est fréquent que soient accordés en assemblée générale des droits de jouissance sur des parties communes cour, jardin, terrasse, stationnement de véhicule…. Ce peut être aussi le cas dans le seul état descriptif de division. Ce droit de jouissance doit être mentionné dans le règlement de copropriété ; à défaut, ce droit sera considéré comme étant inexistant. Il est précisé à ce sujet que selon un arrêt de principe du 8 juillet 1992, la Cour de cassation juge que l’état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel ». Rôle du syndic Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété seulement s’il y a lieu de le faire. Tous les règlements de copropriété ne sont bien entendu pas concernés par cette mise en conformité imposée par la loi. L’assemblée générale peut être saisie de cette question après qu’un professionnel qualifié désigné au préalable aura déposé un rapport préconisant une mise en conformité. Le conseil syndical peut lui aussi, conformément à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, demander l’avis technique d’un professionnel pour déterminer la nécessité ou non de mettre à jour le règlement de copropriété et son exécution. Le syndic peut aussi prendre l’initiative de consulter un avocat sur la nécessité ou non de mettre en conformité le règlement de copropriété de l’immeuble. Pour exemple, si des charges spéciales sont appliquées sans qu’une mention expresse apparaisse dans le règlement de copropriété, le syndic doit alerter les copropriétaires à ce sujet et les inviter vivement à mettre en conformité le règlement de copropriété de leur immeuble. Une fois l’audit réalisé, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété peut être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité absolue dite de l’article 25.

Vules articles 883, alinéa 1er, du code civil et 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 4. Aux termes du premier de ces textes, chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.

La question mérite un attention particulière notamment depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR et la modification de l'article 22 de la loi du 10 Juillet 1965. La gestion -atypique- de ces "ensembles immobiliers" que constituent les ASL et les AFUL se révèle assez complexe et force est de constater, que peu de monde en maîtrise les contours. Revenons-en à ce fameux article 22, que nous enseigne-t-il? Premier constat Le législateur n'a pas résisté à cette terrible logique du "copier-coller" avec les dispositions relatives à la représentation au sein de l'assemblée générale d'un syndicat principal. Pourquoi? Méconnaissance certainement! Les statuts d'ASL prévoient de longue date une représentation en assemblée générale des membres de l'ASL par le syndic pour les AFUL, la représentation était de droit mais depuis la loi ALUR, ce monopole n'existe plus. Même si cela pose, depuis l'origine du statut de la copropriété, une problématique bien particulière, le syndic n'étant pas censé représenter les copropriétaires en tant que membres du syndicat de copropriété mais en tant que membres de l'ASL, chacun, à titre individuel. Si l'on devait appliquer la rigueur juridique, le syndic serait censé recueillir "individuellement" tous les votes de chaque membre de l'ASL, établir le résultat et donner à l'assemblée de l'ASL le résultat obtenu. En résumé, un véritable casse-tête. Second constat la méconnaissance du législateur des règles de majorité de la loi du 10 juillet 1965. En effet, "Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité" Autrement dit, pour les assemblées générales de l'ASL et du syndicat, la même majorité "qualifiée" doit être appliquée pour la prise de décision. Oui mais voilà, les règles de majorité des ASL sont parfois bien spécifiques et sont à la libre discrétion du rédacteur des statuts pour les lotissements L442-10 du code de l'urbanisme. C'est la raison pour laquelle il n'est pas rare de rencontrer ce type de majorités 2/3 des voix représentant plus de la moitié des superficie 2/3 des propriétaires détenant 3/4 des voix 3/4 des propriétaires détenant 2/3 des voix 50% des voix représentant 2/3 de la superficie 2/3 des propriétaires représentant 50% de la superficie Majorité des 4/5 en cas de distraction de lot Majorité des 3/4 etc.. Que se passe-t-il en assemblée générale du syndicat de copropriété si une décision est prise à cette majorité? Ces différentes majorités n'existent pas dans la loi du 10 juillet 1965! Prendre le risque de créer une majorité qualifiée? Uniquement les 2/3 ou 4/5 des voix?La seule majorité qualifiée que nous connaissons aujourd'hui est celle de l'article 26 soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il nous semble que ce serait prendre un risque. La seule majorité applicable, même si cela peut s'avérer contestable est celle de l'article 24. "Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi." La justification se trouve à la fin de la phrase "s'il n'en est autrement ordonné par la loi." A notre sens, il ne peut y avoir d'autres possibilités.

énuméréesà l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au 7.2 du présent contrat (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). 7.1. Le forfait 7.1.1. Contenu du forfait Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les

le 07 décembre 2017 Une certaine controverse pouvait exister sur l’obligation d’instituer un conseil des résidents pour les résidences dont le règlement de copropriété était antérieur à la fin juin 2016. La consultation ci-dessous, confirme la position adoptée par notre société, au sein des résidences que nous gérons, l’an passé après parution des textes ci-dessous cités. Philippe BERNARD Directeur Général SOPREGI Les dispositions de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 sont- elles applicables aux résidences services dites de première génération et ce, quelle que soit la date de publication du règlement. L’article 14 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement a institué un conseil des résidents. Ainsi, a été institué dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 un nouvel article 41-7. Relativement à l’application dans le temps des dispositions issues de la loi du 28 décembre 2015, l’article 91 de ladite loi dispose Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi. Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 de la présente loi, leur demeure applicable. Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 ». Ainsi, n’étant pas visé par le 1er alinéa de l’article 91, il convient, à notre sens, de considérer que l’article 41-7 est d’application immédiate. Une telle interprétation semble d’ailleurs confirmée par la lecture du décret d’application n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 En effet, l’article 9 de ce décret est venu préciser les modalités de fonctionnement du conseil des résidents. Ces dispositions ont été codifiées aux articles 38-8 et 38-9 du décret du 17 mars 1967. Or, l’article 11 du décret du 26 octobre dispose précisément Le présent décret entre en vigueur le premier jour du mois suivant celui de sa publication au Journal officiel de la République française. Toutefois, les dispositions des articles 1er à 8 ne s'appliquent pas aux résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné à l'article 91 de la loi du 28 décembre 2015 susvisée. La mise en conformité du règlement de copropriété dans les conditions prévues au même article entraîne l'application des articles 1er à 8 du présent décret ». Ainsi, l’article 9 n’est pas visé. En conséquence, il ressort d’une interprétation littérale des textes susvisés, et sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, que ces dispositions sont immédiatement applicables quelle que soit la date de publication du règlement de copropriété, peu importe que ces résidences services soient encore régies par les dispositions des articles 41-1 à 41-5 dans leur version antérieure. Le code de la Copropriété Litec, édition 2018, précise sous l’article 41-7 L’article 41-7 ne fait pas partie des textes dont l’entrée en vigueur a été différée. Il est donc applicable dans les conditions de droit commun ». Fédération Nationale de l'Immobilier 129, rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 Paris Source FNAIM Article 17-1-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » Version en vigueur du 27 mars 2014 au 01 juin 2020 Loi n° 65-557 du Gestion Achat Syndic Neuf Guides Carrières Contact Nos Agences Connexion Si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété, il se peut que vous ressentiez le besoin d’installer un climatiseur en période estivale. En effet, il est parfois difficile de supporter les fortes chaleurs à l’intérieur d’un appartement. Mais, quels sont vos droits en matière de jurisprudence et climatisation en copropriété ? Citya vous informe. Peut-on installer une climatisation sur son balcon en copropriété ?La première question à se poser est le balcon d’un bien immobilier fait-il partie des parties communes ? En théorie, la réponse est non. Cependant, certaines copropriétés estiment que le balcon est bel et bien intégré aux parties communes. De ce fait, si un propriétaire souhaite installer une climatisation sur un balcon, une terrasse, ou autre, il se doit de demander l’autorisation à l’assemblée générale AG des copropriétaires. Cette autorisation est d’autant plus pertinente lorsque l’installation porte atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Tout ceci est, bien évidemment, encadré par la loi, dans l’article 25 du 10 juillet 1965. Source LegiFrance.Pour faire simple, Citya vous conseille dans un premier temps de lire votre règlement de copropriété afin de définir si le balcon est inclus dans les parties communes de l’immeuble bâti, ou vous n’avez pas besoin de demander une autorisation si le balcon est bien votre propriété et est donc une partie privative,l’installation n’implique aucune fixation aux murs extérieurs de l’ devez obtenir l’accord de l’AG si le balcon est mentionné en tant que partie commune,l'installation du climatiseur nécessite d’être fixée au demander l’accord de la copropriété, il faut envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception au syndic chargé de la syndic ajoutera à l’ordre du jour votre demande afin qu’elle soit votée en devez joindre à ce courrier tous les documents utiles relatifs à l’ sachez qu’en cas d’installation du climatiseur sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires est en droit de demander le démontage devant les tribunaux, pendant un délai de dix délai est à compter du début des travaux, ce que prévoit l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »Attention également aux nuisances effet, les nuisances sonores de l’unité extérieure d’un climatiseur peuvent être source de climatisation en copropriété exemplesVoici quelques exemples de décisions jurisprudentielles concernant l’installation d’un climatiseur en copropriété Source LegaVox L'autorisation d'installer, en façade sur cour, des climatiseurs pour leur logement, relève de la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. L'unanimité n'est donc pas requise. CA Paris, 4e pôle, 2e ch., 25 nov. 2009, Tort-Bourgeois/Synd. 21 rue Manin à Paris JurisData n° 2009-020933.Il a ainsi été jugé à plusieurs reprises que l’installation d’une climatisation en façade nécessite l’autorisation d’assemblée générale. CA Paris, 23e ch. B, 7 juin 2001 D. 2001, p. 2240.Concernant l’exploitation d’une activité commerciale nécessitant la pose d’une climatisation, il a été jugé , au sujet d’un salon de coiffure, que l'installation litigieuse est bien conforme aux besoins de l'exploitation du salon de coiffure et a considéré que le refus de la part du syndicat des copropriétaires était abusif. Dans cette affaire, la Cour d’Appel a justement relevé que l'exercice de l'activité commerciale est autorisé par le règlement de copropriété et donc conforme au règlement et que la copropriété devait permettre l'exercice de l'activité dans les conditions normales et sans désavantage concurrentiel par rapport aux autres commerces de même nature » CA Paris, 23e ch., sect. B., 20 mars 2008, Volery c/ Synd. Résidence Pare de la Mairie à Le Plessis Trévise JurisData n° 2008-367769.Il a été jugé qu’un copropriétaire qui demande à l'assemblée générale l'autorisation d'installer un dispositif d'évacuation de l'air chaud de climatiseurs pour les besoins d'exploitation du commerce de son locataire, constitue effectivement une amélioration susceptible d'être autorisée par le syndicat des copropriétaires et relève de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. La pose d'un caillebotis pour permettre l'évacuation de l'air chaud de climatiseurs entre dans le champ d'application de l'article 25 de la loi, non de l'article 26. CA Paris, 23e ch., sect. B, 1er févr. 2007, SCI Foncière 34 rue du Sentier à Paris c/ Synd. 34 rue du Sentier à Paris Juris-Data n° 2007-324371Il est également important de savoir que, si l’installation du climatiseur modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, il est obligatoire de faire une déclaration de travaux au service urbanisme de la Mairie dont dépend le logement. Cette obligation est inscrite à l’article R421-17 du Code de l’ tribunal de grande instance peut être saisi à tout moment en cas de refus.

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le 10 mars 2015 Les résidences services pour seniors en copropriétés bénéficient depuis la loi LME, d’un statut spécifique, destiné à faciliter la gestion de ces dernières et pérenniser ce type de résidences. Selon l'Insee, en 2005, un Français sur cinq était âgé de 60 ans ou plus et cette proportion passera à un sur trois en 2050. L'allongement de la durée de vie, de part les progrès de la médecine, l’amélioration des conditions de vie, l’arrivée à la retraite de la génération du baby boom » font naître de nouveaux besoins en matière de logement, notamment, les résidences-services pour personnes âgées autonomes. Destinées pour partie aux seniors atteignant 75-80 ans déclinant et soucieux, une fois leur appartement ou maison vendu, de dénicher un lieu convivial où ils se sentiront en sécurité et où ils auront tout à portée de main, ces résidences développées depuis une trentaine d’années, sont aujourd’hui en fort développement. Ce sont des immeubles proposant des appartements fonctionnels, sécurisés et entièrement meublés, qui bénéficient d'espaces collectifs salons, remise en forme..., d'une palette de services payants à la carte accueil, ménage, restauration, animation, services à domicile coiffeur, aide administrative, prises de rendez-vous..., d'un personnel présent 24 heures sur 24 pour assurer la sécurité des lieux. Les appartements vont du studio au trois-pièces, voire plus. Nombre de ces résidences sont soumises au statu de la copropriété des immeubles bâtis et ce sont les principales règles attachées à ce statut qui sont rappelées. La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL Engagement National pour le Logement par ses articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 tiennent désormais lieu de Régime Légal des Résidences avec Services. Loi ENL modifiant la loi du 10 juillet 1965 Ces textes précisent donc le cadre légal Résidences services en copropriétés et notamment pour la loi ENL par L’EXTENSION DE L’OBJET DU SYNDICAT L’article 41-1 entérine la position exprimée par la Cour de cassation dans son arrêt du 10 mars 1993 Mais attendu, d’une part, que les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, n’excluent pas la mise en place de services collectifs et d’équipement commun destinés à assurer la jouissance de l’immeuble en fonction de la destination de celui-ci et qu’aucune disposition légale ne limite à cet égard la nature de ces services et équipements ». Il précise que ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers ». Il en résulte a contrario que le syndicat peut aussi bien en assurer la fourniture par ses propres moyens. L’INSTITUTION OBLIGATOIRE DU CONSEIL SYNDICAL L’article 41-2 impose l’institution d’un conseil syndical. Il permet à l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ». Mais il est clair que l’assemblée générale peut transformer, pour la gestion de ces services, le conseil syndical en conseil d’administration » comme c’est le cas pour les syndicats de forme coopérative et, d’une autre manière, pour les associations syndicales. LA RÉPARTITION DES CHARGES Il convient de distinguer, Les charges relatives aux services spécifiques créés réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 qui constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. Elles correspondent à des charges relatives à des parties communes au sens propres du terme celles afférentes aux locaux utilisés pour ces services restaurant, cuisine, etc. des charges relatives aux éléments d’équipement et au matériel quand ils restent la propriété du syndicat, quel que soit le mode d’exploitation. des charges de personnel. Ce dernier pouvant être affecté à des services mixtes, individualisés ou collectifs des fournitures consommables Les articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis nouveau Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques. Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale. Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. Art. 41-4. – Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article. Art. 41-5. – Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 est venu préciser les modalités d’application de la loi du 10 juillet 1965 en modifiant le décret du 17 mars 1967 pris en application de ladite loi en apportant des précisions quant au régime des résidences-services, en insérant en particulier les nouveaux articles 39-2 à 39-7 au décret de 1967. Après l'article 39-1, il est inséré une section IV bis intitulée Dispositions particulières aux résidences-services » et comprenant les articles 39-2 à 39-7 ainsi rédigés Il précise nouvel art. 39-2 du décret de 1967 ce que doit comporter la convention conclue entre une résidences-services et un prestataire pour fournir notamment des services de restauration, de surveillance ou de loisir durée, renouvellement, dénonciation, modalités de surveillance par le conseil syndical, etc.. Art. convention prévue à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux. Il énonce nouvel art. 39-3 du décret de 1967 ce que doit contenir le bilan du conseil syndical par rapport aux services dispensés par des tiers, et prévoit qu’ “en cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées”. Art. bilan mentionné au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d'exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention. Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l'article 11. En cas de difficulté d'exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées. Il indique nouvel art. 39-4 du décret de 1967 que dans le cas de services dits intégrés sans recours à un prestataire extérieur, le syndicat devra avoir une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005. Art. le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application. Il institue nouveaux art. 39-5 et 39-6 du décret de 1967 des règles procédurales en cas de litiges nés de l’exécution des conventions. Art. les litiges relatifs à l'exécution de la convention visée à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble. Art. l'application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l'instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical. Art. décision prise en application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient pas partie à l'instance à l'initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

Lesdispositions des articles 24 et 25 de la loi 2006-16 modifiant la loi n° 65-61 du 19 juillet 1965 portant Code des Obligations de l’Administration relatives à la passation des marchés publics et des contrats sont claires, nettes et précises : Article 24 « La conclusion des contrats d’achat passés à titre onéreux par les acheteurs publics doit respecter les principes de Sommaire de la page En copropriété, les réparations consécutives à des désordres en toiture, tels que des fuites et infiltrations, lorsque celle-ci est qualifiée de partie commune, incombent à l'ensemble des copropriétaires. Introduction Les incidences de la qualification juridique de partie commune ou privative Parties communes ou privatives ? La prise en charge des travaux de toiture qui paie ? L'administration des désordres de toiture Fuites, infiltrations et dégâts des eaux illustrations jurisprudentielles Qualification d'une toiture terrasse privative en partie commune Responsabilité du syndic de copropriété Incidences du non-respect de la procédure de convocation de l'Assemblée générale par le syndic A lire dans le même dossier Introduction Ce dossier a été rédigé par un juriste. En copropriété, l'infiltration ou la fuite d'eau en toiture est à l'origine d'un certain nombre de questionnements voire de conflits entre copropriétaires, ou avec le Syndic de copropriété comment déterminer la responsabilité des uns et des autres ? Qui paie les réparations ? Qui déclenche les travaux ? Tour d'horizon de la législation en vigueur et de la jurisprudence en la matière. Les incidences de la qualification juridique de partie commune ou privative En situation de copropriété, le règlement des dommages résultant d'une fuite de toiture dépend de la qualification juridique de cette dernière. En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis opère une distinction entre les parties communes et les parties privatives, chacune demeurant soumise à un régime propre. Parties communes ou privatives ? Si l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dresse la liste des parties réputées communes, force est de constater l'absence de référence à la toiture. Cette disposition revêt cependant un caractère supplétif. Il faut donc se référer au règlement de propriété, lequel est censé déterminer "la destination des parties tant privatives que communes" ainsi que les conditions de leur jouissance article 8-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le silence des textes, il est généralement admis que la toiture, constitutive d'un élément du gros œuvre, relève des parties communes. La Cour de cassation confirme la décision d'une Cour d'appel qui retient que "les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires" Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° Il est utile d'évoquer la situation de la toiture-terrasse ou du toit plat. Comme son nom l'indique la toiture peut consister en une terrasse, dont peut jouir un copropriétaire unique. La propriété d'une terrasse clairement précisée dans le règlement de copropriété ne soulève pas de difficultés. Dans le silence des textes et des règlements de copropriété, des litiges peuvent survenir c'est le cas de clauses divergentes qui amènent les juges à qualifier de partie commune une toiture-terrasse dans une copropriété Cass. 1ère civ., 15 mai 1962. La toiture-terrasse est, en principe, présumée partie commune Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° Cette solution vaut même si un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusive et particulier, celui-ci ne pouvant être assimilé à un droit de propriété Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° Plus rarement, le règlement de copropriété peut toutefois considérer qu'une toiture constitue une partie privative. Ce caractère privatif peut aussi résulter de l'acquisition de combles par le propriétaire dont la toiture constituera, en quelque sorte, l'accessoire. Par conséquent, des combles sont susceptibles d'être qualifiés de parties privatives et, partant, être équipés et aménagés pour permettre leur habitation dans la mesure où il n'est porté ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble Cass. 3e civ., 10 décembre 1986, n° Les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires. Toutefois, le départ entre partie commune et partie privative des combles n'est pas toujours aisée, comme l'illustrent certaines décisions contradictoires de la Cour de cassation. Alors que dans une première affaire, la Haute-juridiction retient qu'"un comble qui ne peut servir qu'à la réparation de la toiture, partie commune, constitue lui-même une partie commune, peu important que la trappe d'accès se situe dans l'appartement d'un copropriétaire" Cass. 3e civ., 30 mai 1995, n° ; dans une seconde affaire, la Cour de cassation censure une cour d'appel pour n'avoir pas qualifié de partie privative les combles d'un appartement dont l'accès ne pouvait se faire que par celui-ci Cass. 3e civ., 3 juillet 1996, n° Il revient aux juges d'arbitrer la qualification entre ces différents éléments au cas par cas. La prise en charge des travaux de toiture qui paie ? L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Cela implique que les désordres de toiture, lorsque celle-ci est qualifiée de partie commune, incombe à l'ensemble des copropriétaires. Toutefois, la part de participation de chaque copropriétaire n'est pas identique et dépend des tantièmes détenus. A contrario, lorsque les désordres affectent une partie privative, la charge des dépenses afférentes incombe au seul propriétaire du lot privatif. L'administration des désordres de toiture L'organisation et l'administration de la copropriété sont encadrées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Aussi, les travaux sur les parties communes nécessités par des désordres de toiture tels que les fuites et infiltrations sont soumis à des organes et procédures spécifiques. Le syndic est l'organe chargé de l'administration des immeubles de la copropriété et, plus particulièrement, celui-ci est tenu de pourvoir à leur conservation, à leur garde et à leur entretien. Il intervient spontanément ou sur les instructions pour le compte et au profit de l'Assemblée générale article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Aussi, il appartient à celui-ci de soumettre au vote de l'Assemblée générale de la copropriété les travaux à réaliser conformément à la procédure légale article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cette demande est généralement accompagnée de trois devis relatifs aux réparations. Si elle est acceptée par l'Assemblée générale, le syndic peut alors engager les réparations. Toutefois, en cas d'urgence, comme c'est souvent le cas en matière de fuite de toiture ou d'infiltrations, le syndic a la possibilité de passer outre l'accord de l'Assemblée générale et de procéder à l'exécution de toute mesure conservatoire urgente et de toute réparation nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble de sa propre initiative. Il doit néanmoins faire ratifier celle-ci en convoquant immédiatement une Assemblée générale article 18 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. A défaut, un copropriétaire est en droit de ne pas honorer sa quote-part du montant des travaux réalisés. L'activité du syndic n'est pas sans risques pour celui-ci ou les copropriétaires. Sa responsabilité est susceptible d'être mise en cause dans le cadre de ses fonctions de conservation, d'entretien ou de sauvegarde de l'immeuble. Fuites, infiltrations et dégâts des eaux illustrations jurisprudentielles Qualification d'une toiture terrasse privative en partie commune CA de Versailles, 3 décembre 2007, n° 06/00244 M. J. acquiert plusieurs lots dans une copropriété, comprenant un appartement au 6ème étage donnant accès à une terrasse privative au 7ème étage qui sert de toiture à l'immeuble. Après un certain temps, il constate la présence d'infiltrations d'eau dans son appartement. Il décide alors d'en informer le syndic de la copropriété, ainsi que le syndicat des copropriétaires. Toutefois, ceux-ci ne daignent pas rechercher l'origine des infiltrations. Devant leur inertie, M. J. décide alors de demander une expertise judiciaire par la voie du référé. L'expert désigné rend son rapport quelques mois plus tard et préconise des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse. Ces préconisations sont acceptées par l'Assemblée générale des copropriétaires. S'estimant lésé, M. J. décide d'assigner le syndicat des copropriétaires en paiement des frais engagés pour les opérations d'expertise, la remise en état de son appartement et la dépose de dalles sur la toiture-terrasse. Le Tribunal de Grande instance accueille sa demande et condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de euros. Le syndicat conteste le jugement et interjette appel. Il reproche au Tribunal de grande instance de l'avoir condamné à indemniser M. J. du coût de la dépose des dalles de protection d'étanchéité, alors que ces travaux, concernant la terrasse privative, devrait être à la charge du seul propriétaire du lot. La Cour d'appel déboute le syndicat de ses prétentions en retenant que le syndicat des copropriétaires a approuvé les conclusions de l'expert concernant la vétusté de l'étanchéité partie commune de l'immeuble et la nécessité de la refaire. Responsabilité du syndic de copropriété CA Toulouse, 27 décembre 2005, "Syndicat de la Boucherie du Tarn" En 1992, un dégât des eaux intervient dans un immeuble en copropriété. Suite à la déclaration de sinistre, la compagnie d'assurance du syndicat des copropriétaires indique la prise en charge des dommages dans la limite du rapport d'expertise et sur présentation d'une facture. Après son passage, l'expert identifie que les infiltrations proviennent de la façade et transmet ses conclusions au syndic de la copropriété. Toutefois, en 1994, le syndicat indique à son assureur que la cause du sinistre n'a pu être supprimée en dépit de travaux commandés par le syndic. De 1996 à 2003, plusieurs dégâts des eaux sont signalés aux syndic, dont l'origine est identique. En 2004, le syndicat des copropriétaires assigne le syndic de copropriété devant le tribunal d'instance en raison de sa carence à remédier aux infiltrations depuis de nombreuses années. Constatant l'ancienneté du désordre, la simplicité technique des réparations et l'absence du syndic aux convocations des réunions d'expertise, le tribunal retient la carence fautive de celui-ci et le condamne au paiement des travaux de reprise et à des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance. Le syndic relève appel du jugement et conteste la carence fautive, en soutenant qu'il n'a commis aucun défaut d'entretien et qu'il a été depuis l'origine diligent. La Cour d'appel confirme la décision des juges du fond et retient la responsabilité du syndic. Incidences du non-respect de la procédure de convocation de l'Assemblée générale par le syndic Cass. 3e civ., 12 février 2003, n° Une importante fuite d'eau contraint le syndic de copropriété à prendre l'initiative de faire exécuter les travaux de réparation. Estimant que celui-ci n'a pas respecté l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire conteste le paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux. Le texte prévoit que si, en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux de sauvegarde de l'immeuble, celui-ci doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Considérant qu'une fuite constitue bien une situation d'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel déboute le copropriétaire, le condamne au paiement d'une fraction des travaux et estime que, dans ce contexte, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que l'exigence d'un devis préalable, ne sont pas une condition de validité de l'engagement. Le copropriétaire forme un pourvoi devant la Cour de cassation, laquelle casse l'arrêt de la Cour d'appel pour violation de la loi. Même en cas d'urgence, la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est exigée. A défaut, le copropriétaire peut refuser de payer sa quote-part des dépenses réalisées par le syndic pour réparer la fuite. A lire dans le même dossier

Ilrésulte des articles L. 1233-5 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2013-504 du 14 juin 2013, et L. 1233-7 du même code que, lorsque l'employeur procède à un licenciement individuel pour motif économique, Lire l'arrêt complet . cassation. Chambre criminelle. 12 juil. Pourvoi n°22-82.772. Lire l'arrêt complet. instruction. Chambre criminelle. 12

Le recouvrement des charges de copropriété impose l’engagement de nombreux frais de contentieux frais de mise en demeure, de relance, d’huissiers, d’avocats et honoraires de syndic. Dès lors, la question est de savoir à qui doivent s’imputer ces frais de recouvrement selon les circonstances et l’état de la procédure au copropriétaire défaillant, au syndicat des copropriétaires ou même au syndic ? L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 nous donne les principaux éléments de réponse puisque celui vient poser une exception à l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991 disposant que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire doivent être mis à la charge du créancier poursuivant. Un arrêt récent de la cour de cassation[1] est venue apporter d’autres réponses en précisant le contenu de l’article 10-1 de la loi de 1965. La base légale posée par la loi du 10 juillet 1965 et son article 10-1 Concernant les frais de recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son premier alinéa, que Sont imputables au seul copropriétaire concerné Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Le même article précise toutefois que Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » L’imputation des frais sur le compte du copropriétaire défaillant La loi du 10 juillet 1965 précise donc que l’ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges exposées par le syndicat des copropriétaires devra être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Toutefois, ces frais ne pourront être imputés qu’à compter de la mise en demeure et incluent notamment les frais de relance, de mise en demeure, de prise d’hypothèque ainsi que les frais d’huissiers de justice. Le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de créancier poursuivant, se voit donc exonérer du paiement de ces frais. Les possibilités de contestation du copropriétaire défaillant et la mise à la charge des frais sur les comptes du syndicat des copropriétaires L’article 10-1 ajoute que le copropriétaire défaillant peut contester l’imputation de ces frais, notamment lors de la procédure de recouvrement des charges. Dans l’hypothèse où le tribunal juge la demande du copropriétaire bien fondée, il sera alors dispensé de ces frais de recouvrement qui devront être répartis entre les autres copropriétaires, c’est-à-dire mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Le tribunal peut également accorder cette dispense de son propre chef. En effet, les tribunaux font une application généralement restrictive de l’article 10-1 et du caractère nécessaire » des frais de recouvrement. Ainsi, les tribunaux déboutent généralement les syndicats des copropriétaires de leur demande au titre de l’article 10-1 pour les frais d’avocat car prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais d’huissiers car prévus au titre des dépens ainsi que pour les honoraires de suivi du contentieux facturés par le syndic. Sur ce dernier point, les tribunaux considèrent que le suivi d’un contentieux de recouvrement charge de copropriété fait partie intégrante des missions du syndic car le recouvrement des charges est un acte élémentaire de l’administration d’une copropriété. Le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique pour ces diligences mais cela ne caractérise pas la nécessité de ces frais qui devront rester à la charge du syndicat des copropriétaires. En conséquence, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est une exception en ce qu’il prévoit de mettre les frais de recouvrement à la charge du débiteur avant toute décision de justice, le juge vient régulièrement apporter des limites à ce principe. L’apport jurisprudentiel de la Cour de cassation Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter des précisions concernant l’imputation des frais de recouvrement dans le cadre d’un recouvrement de charge de copropriété. Dans les faits, un syndicat des copropriétaires s’était vu débouter d’une partie des frais de recouvrement mis à la charge d’un copropriétaire défaillant. Le syndic avait donc imputé ces frais sur les comptes de la copropriété. Après un changement de syndic, le syndicat des copropriétaires s’était retourné contre son ancien syndic afin de contester l’imputation de ces frais sur ses comptes et afin que l’ancien syndic prenne ces frais à sa charge en invoquant une faute de gestion. En première instance, le Tribunal avait jugé bien fondé la demande du syndicat des copropriétaires qui considérait que le syndic avait commis une faute de gestion en exposant inutilement les copropriétaires à des frais de recouvrement. L’ancien syndic devait donc supporter la charge de ces frais de recouvrement s’élevant à la somme de euros en le remboursant au syndicat des copropriétaires. La cour de cassation est venue contredire cette décision en indiquant que le tribunal n’avait pas donné de base légale à sa décision en ne caractérisant pas la faute de gestion. Cet arrêt vient confirmer que les frais de recouvrement ne pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant devront être supportés par l’ensemble sauf faute caractérisée du syndic dans sa gestion du recouvrement des charges. Comme nous l’avons rappelé précédemment, le recouvrement des charges est un acte élémentaire dans la gestion d’une copropriété. Il sera donc difficile pour un syndicat de copropriétaire de prouver une faute de gestion du syndic parce qu’il l’a exposé à des frais dans le cadre d’une procédure. Nous pouvons légitimement penser que cette faute de gestion soit caractérisée lorsque le recouvrement des charges ne nécessitait pas de frais supplémentaires, par exemple dans le cas où un protocole d’accord venait d’être signé avec le débiteur et que celui-ci était respecté. Cela peut également être le cas lors d’une erreur dans le compte de copropriété du débiteur règlement en attente d’être imputé sur le compte ou oubli d’imputation. En définitive, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et cette jurisprudence confirment que les frais de recouvrement devront être mis à la charge du syndicat des copropriétaires qui en sera débouté dans le cadre d’une procédure. [1] Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° Recommandations du cabinet BJA Afin de se prévenir d’être débouté du paiement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit démontrer toutes les diligences entreprises dans le cadre du recouvrement des charges afin de justifier les frais engagés. En somme, l’ensemble des courriers de relances et de mises en demeure doivent être versés aux débats ainsi que les factures de suivi du contentieux. Afin de préserver les rapports avec le syndicat des copropriétaires, il conviendrait également de prévenir le syndicat des copropriétaires des procédures judiciaires engagées à l’encontre des copropriétaires de l’immeuble.

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article 17 loi du 10 juillet 1965